化妝樓陷阱：7 大識破信號
賣方或經紀有時會做表面修飾掩蓋問題，識破化妝樓係買二手樓最重要嘅技能之一
新油漆只油局部
特別係天花角位或牆身某個範圍，可能掩蓋滲水痕跡。如果單位其他地方油漆狀況一般、唯獨某個位重新油過，要特別留意。
浴室/廚房異常潔淨但水喉舊
表面清潔得太過刻意，但水龍頭、去水位、水掣等都明顯老化，可能掩蓋暗藏老化問題。
過厚 silicon 封邊
通常用嚟遮蓋裂縫或防水層失效。窗框、台面、廁所地台邊位有大量新封 silicon，要留意底層問題。
異味（霉味、油漆味遮蓋）
強烈油漆味或香薰味可能掩蓋發霉味、水管異味。睇樓時試吓開窗通風後再聞一次。
木板/牆紙包圍可疑區域
新貼牆紙或新釘木板包圍某個牆身或角位，常見用嚟遮住裂縫、水漬或結構問題。
批盪/矽藻泥覆蓋裂縫
表層平整但裡面已有問題。新做嘅批盪或矽藻泥牆面，可能蓋住原本嘅結構性裂縫。
電線盒/開關周圍油漆異樣
電掣、總掣箱、燈位周圍嘅油漆有焦痕或異常顏色，可能係漏電或接駁問題嘅信號。
如果發現以上信號，建議搵專業驗樓師用滲水探測儀、鐳射水平儀等儀器做進一步檢查，避免買咗化妝樓後悔莫及。
點解買二手樓要驗樓？
二手物業可能隱藏各種問題，驗樓可幫你避免高昂的隱藏維修費用
結構安全問題
舊樓可能存在結構老化、鋼筋外露、混凝土剝落等問題，影響居住安全。樓齡較高的物業更需注意承重牆、柱及梁的狀況。
僭建物風險
部分二手樓可能有僭建物（例如天台搭建物、窗台外推、分間房等），買入後業主需承擔清拆及還原的法律責任及費用。屋宇署可發出清拆令要求業主處理。
滲水及漏水問題
二手樓常見的天花、牆身或窗邊滲水問題，可能源於防水層老化、水管破裂或外牆裂縫。未及時發現可能導致發霉、結構損壞及高昂維修費用。
裝修質量評估
前業主的裝修質量參差不齊，部分裝修可能掩蓋底層問題。驗樓師可協助評估裝修質量，發現隱藏問題如電路安全隱患、水喉老化等。
隱藏維修費用
未經專業檢驗的二手樓，可能在入住後發現各種問題，導致高額維修費用。驗樓報告可幫你了解物業真實狀況，預算維修開支。
議價依據
驗樓報告列明物業存在的問題，可作為議價依據。如發現嚴重問題，買家可要求賣方降低售價或負責維修。
二手樓及舊樓常見問題
樓齡愈高，出現以下問題的機會愈大
結構問題
- 混凝土剝落及鋼筋外露
- 承重牆裂縫（非一般收縮裂縫）
- 地板及天花下沉或變形
- 柱及梁有明顯裂痕
滲水問題
- 天花及牆身水漬、發霉
- 窗邊及窗台滲水
- 浴室及廚房防水層失效
- 外牆裂縫引致雨水滲入
僭建物
- 天台或露台搭建物
- 窗台或騎樓外推
- 未經批准的分間房（劏房）
- 未獲批准的結構改動
設備老化
- 水管老化、生銹或堵塞
- 電線老化、電路不符合安全標準
- 門窗五金配件損耗
- 排水系統老化或堵塞
完整檢查項目請參閱 驗樓清單
二手樓驗樓流程
從預約到報告的完整流程
簽臨約前預約
在簽署臨時買賣合約前，盡早預約驗樓師。如已簽臨約，建議在正式買賣合約前完成驗樓。
上門全面檢查
驗樓師到場進行全面檢驗，檢查結構安全、滲水問題、電路水喉、僭建物等，一般需時 1.5 至 3 小時。
收取驗樓報告
3 至 5 個工作天內收到詳細驗樓報告，列明所有問題、嚴重程度及建議維修方案。
作為購買決定依據
根據驗樓報告評估維修費用，作為購買決定及維修預算依據。如問題嚴重，可考慮是否繼續交易。
⚠️ 注意：香港二手樓買賣絕大多數係『現狀買入』(as-is) 原則
簽訂臨時買賣合約 (臨約) 之後，買家通常唔可以強逼賣方修補瑕疵或減價。所以最佳嘅驗樓時機係：
- 睇樓階段 (簽臨約前) — 用作議價籌碼
- 簽臨約後但成交前 — 作為買樓基本盡職調查 (due diligence) 同維修預算
- 成交前 1-2 日 (交吉驗樓) — 確認狀況同簽約時一致
驗樓報告係幫你做出購買決定，唔係事後拗數嘅工具。
交吉驗樓：成交前嘅最後檢查
喺正式轉名前一日做嘅最後一次檢查，確認單位狀況同臨約時一致
交吉驗樓係咩？
喺成交前一日 (通常律師樓嗌你過去簽轉名嘅前一日)，買家有權同賣方安排去單位做最後一次檢查。確認單位狀況同簽訂臨約時一致。
檢查重點
- 業主係咪已完全清空 (vacant possession) — 確認冇雜物、冇住人
- 簽約時嘅電器/傢俬是否還在 (如果合約有列明)
- 牆身、天花、地板冇新增瑕疵 (對比驗樓時相片)
- 水電氣供應正常
- 鎖匙、智能門鎖密碼齊備
如果發現問題點算？
- 即時通知律師樓
- 拍照記錄
- 律師可以要求賣方修復、減價或喺極端情況下踢契
- 切勿先 sign 完先嗌律師
傢俬清單最佳做法
如果連同傢俬電器一齊買，做一份詳細清單係防止賣方換貨嘅關鍵
點樣做清單
- • 用紙筆或 Excel 列出單位內所有附帶嘅傢俬、電器、固定裝置 (built-in)
- • 每項記低：品牌、型號、數量、狀況、相片編號
- • 拍照記錄序號 / 機身銘牌 — 防止賣方換貨
- • 加入合約附件或臨約嘅 schedule
範例表格
| 項目 | 品牌 | 型號 | 數量 | 狀況 | 相片 |
|---|---|---|---|---|---|
| 雪櫃 | Panasonic | NR-BX410GVHK | 1 | 良好 | IMG_001 |
| 洗衣機 | LG | F-12B8SDH7 | 1 | 中等（有刮痕） | IMG_002 |
二手樓睇樓 8 大紅旗信號
睇樓時如果見到以下任何一項，就要特別小心，建議搵驗樓師再做專業檢查
牆身/天花有水漬痕跡 (即使重新油過)
地板有起 (空鼓 / 起翹)
鋁窗框氧化、變形或漏水
廁所地台不平、地漏堵塞
廚房水龍頭/水掣老化
電掣/總掣箱有燒焦痕跡
暗喉位置有滲水痕跡 (廁所、廚房牆身)
不法改建痕跡 (改建陽台、加閣樓、partition walls)
二手樓與強制驗樓計劃（MBIS）
如果你考慮購買的二手樓所在大廈樓齡達30 年或以上，該大廈可能受到屋宇署的強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme, MBIS）規管。買家應在交易前了解以下事項：
- 大廈是否已接獲屋宇署的強制驗樓通知
- 強制驗樓及修葺工程是否已完成
- 相關費用是否已全數繳清，或仍有未付款項
- 大廈是否有由認可人士（AP）或註冊結構工程師（RSE）建議的跟進修葺工程
強制驗樓及修葺費用由全體業主按份數攤分，如大廈有未完成的工程或未繳費用，買家在購入後可能需要承擔相關開支。
二手樓驗樓收費參考
一般設最低收費
400 呎或以下
$2,500
兩至三房單位
400–700 呎
$2,500 – $3,500
中大型單位
700–1,000 呎
$3,000 – $5,000
大型單位或獨立屋
1,000 呎以上
$4,000 起
以上為2026年市場參考收費，實際以驗樓師報價為準。詳細收費比較請參閱 驗樓師收費。
買二手樓驗樓貼士
睇樓時先做初步觀察
睇樓時留意牆身有無裂痕或水漬、天花有無發霉、門窗開關是否順暢、有無異味等。初步觀察可幫你判斷是否值得進一步驗樓。
查閱大廈維修記錄
向管理處查詢大廈維修歷史、強制驗樓紀錄、法團財務報告等，了解大廈整體維護狀況及未來可能嘅大型維修開支。
檢查有無僭建物
可到屋宇署網站查閱物業的建築圖則（佔用許可證圖則），與現況對比是否有未經批准的改動或加建。
了解大廈公用部分狀況
除了單位本身，大廈公用部分（走廊、電梯、外牆等）的維修狀況亦會影響居住品質及物業價值。
預留維修預算
根據驗樓報告列出的問題，預估維修費用。將維修預算納入購買決策，計算實際購入成本。
保存驗樓報告
驗樓報告可作為日後的參考基準。如入住後發現新問題，可對比報告了解問題是否於購入前已存在。
公證行服務查詢
你需要什麼服務？
二手樓驗樓常見問題
買二手樓一定要驗樓嗎？
香港法律上唔強制二手樓買賣前驗樓，但強烈建議進行。二手樓可能隱藏結構安全、滲水、僭建物等嚴重問題，入住後先發現的話，維修費用動輒數萬至數十萬元，遠超驗樓費用。驗樓報告亦可作為議價依據，幫你節省更多。
二手樓驗樓收費幾多？
二手樓驗樓收費一般按實用面積計算，每平方呎約 $3 至 $5，大部分驗樓師設有最低收費約 $2,500。以 600 呎單位計約 $2,500，以 1,000 呎單位計約 $3,000 至 $5,000。如需額外檢查僭建物或結構安全評估，費用會相應增加。
二手樓驗樓同新樓驗樓有咩分別？
二手樓驗樓比新樓更複雜。除了基本的施工質量檢查外，二手樓還需要特別留意：結構安全（混凝土老化、鋼筋銹蝕）、僭建物排查、滲水問題、水電管道老化、前業主裝修質量等。因此，二手樓驗樓一般需時較長（1.5 至 3 小時），部分驗樓師可能收取稍高費用。
驗樓發現僭建物點算？
如驗樓發現僭建物，買家應認真考慮是否繼續交易。僭建物的法律責任由現任業主承擔 — 即買入後你就係業主。屋宇署可發出清拆令，要求業主自費還原。如決定繼續交易，可要求賣方降價以抵銷日後清拆費用，或要求賣方在成交前清拆還原。
幾時驗樓最好？簽約前定簽約後？
最理想係在簽署臨時買賣合約之前驗樓，但實際操作上並非所有賣方都會同意。較常見的做法係簽臨約後、簽正式買賣合約前安排驗樓。如驗樓發現嚴重問題，買家仍可選擇不簽正式合約（但需放棄臨約訂金）。建議在睇樓時已留意明顯問題。
二手樓需要留意強制驗樓計劃嗎？
如果物業所在大廈樓齡達 30 年或以上，可能受到屋宇署的強制驗樓計劃（MBIS）規管。買家應了解大廈是否已接獲強制驗樓通知、是否已完成驗樓及修葺工程，以及相關費用是否已繳清。這些費用可能由買家承擔，應在交易前釐清。
驗樓報告可以用嚟做咩？
二手樓驗樓報告的用途包括：（1）了解物業真實狀況，決定是否繼續交易；（2）作為議價依據，要求賣方降價或負責維修；（3）預算入住後的維修費用；（4）如日後發現賣方隱瞞問題，報告可作為法律追訴的證據；（5）作為日後維修保養的參考基準。
簽臨約後驗到問題可以踢契嗎？
一般情況下，臨約簽完之後唔容易踢契——除非有以下情況：(1) 賣方蓄意隱瞞重大瑕疵 (fraudulent concealment)，(2) 樓宇有業權瑕疵 (defective title)，(3) 賣方未能準時交吉 (vacant possession failure)，(4) 嚴重結構問題影響居住安全。如果無上述理由就踢契，買家會被沒收訂金 (一般 3-5% 樓價)。建議簽臨約前認真驗樓，或者搵律師仔細審閱合約嘅條款。
點樣識破化妝樓？
留意以下信號：新油漆只油局部 (尤其天花角位)、過厚 silicon 封邊、強烈氣味遮蓋、木板/牆紙包圍可疑區域、批盪覆蓋裂縫等。最穩陣係搵具經驗嘅驗樓師檢查，用滲水探測儀及鐳射水平儀做專業評估。
驗樓報告可以喺成交後追討嗎？
一般情況下唔容易。除非賣方有蓄意隱瞞重大瑕疵 (fraudulent concealment)，否則『現狀買入』原則下，買家簽完臨約後一般要自行承擔維修費。所以最佳做法係簽臨約之前驗樓，或者用驗樓報告嘅發現作為議價依據。