樓上漏水點算？
2026 完整追討指南
📅 最後更新：2026年5月
樓上漏水影響你嘅單位，天花出現水漬、油漆剝落甚至發霉？本指南教你一步一步處理，由記錄證據到食環署投訴、搵漏水公證行檢測、發律師信到入稟小額錢債審裁處索償，全面保障你嘅權益。
樓上漏水處理流程
按步驟跟住做，最大程度保障你嘅權益
1
記錄證據
發現漏水後，立即拍照及拍片記錄漏水位置、範圍及嚴重程度。記低漏水開始日期，之後每次漏水都要記錄。如有財物損失（如傢俬、裝修受損），亦要逐一拍照記錄及保留收據。呢啲證據係日後索償嘅基礎。
保存好所有相片、影片及損失記錄
2
通知管理處及樓上住戶
向大廈管理處正式投訴，要求佢哋記錄在案並協助聯絡樓上住戶。同時嘗試自行聯絡樓上住戶，禮貌地通知對方你嘅單位出現漏水情況，要求對方配合調查及維修。建議以書面（如WhatsApp或信件）通知，保留通訊記錄。
查冊：可以到 土地註冊處 用單位地址查詢業主姓名，每次費用約 HK$30-40。如果樓上有業主立案法團，可以叫法團協助提供業主資料。
以書面形式通知，保留溝通記錄
3
向食環署聯合辦事處投訴
向食環署及屋宇署聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）投訴。滲水辦會安排人員上門檢查及做色水測試，費用全免。但注意排期需時數月，而且只會做基本測試。如對方拒絕配合調查，滲水辦可發出「妨擾事故通知」要求對方維修。
致電1823或上網提交投訴
4
搵私人漏水公證行
如唔想等食環署排期，或需要更全面嘅檢測報告，可搵私人漏水公證行。由建築測量師或政府註冊工程師用色水測試、紅外線熱像儀及微波測試確認漏水源頭。報告費用約$2,000至$15,000，但可用作法律索償及呈堂證據。
配對漏水公證行做專業檢測
4.5
家居保險索償途徑
除咗自己出面追討，家居保險可能係更快、更穩陣嘅途徑：
- 屋主自己有家居綜合保險：可以直接向自己嘅保險公司索償，保險公司賠咗你之後再向樓上業主追討（即所謂 subrogation 代位求償），你無需自己出面打官司。
- 樓上業主可能有第三者責任保險（Personal Liability Insurance / Householders Insurance）：覆蓋因其單位漏水造成嘅他人損失，可以要求樓上業主向其保險公司報案。
- 典型索償流程：發現漏水後一般要喺指定日數內（通常 30 日內）通知保險公司、提供證據（公證行報告、相片、收據）、保險公司會派 adjuster（理賠員）上門評估損失。
- 常見不保事項：喉管自然老化、單位空置超過 30 日、人為疏忽等；墊底費（deductible）一般 HK$2,000-10,000。
- 優勢：通常比訴訟快 3-6 個月解決，無需自己墊付律師費，亦無需面對法庭程序。
翻查保單，盡早通知保險公司
5
要求維修及賠償
拎到公證行報告後，正式書面通知樓上業主漏水源頭確認來自其單位，要求佢喺指定時間內（一般14至28日）安排維修及賠償你嘅損失。如對方合作，可協商賠償金額並簽署和解協議。
和解協議書（和解書）應包含：
- 賠償金額 + 付款方式 + 付款時間
- 修復責任界定（誰負責修補漏水源頭）
- 「Full and final settlement」字句（避免日後再追討）
- 雙方簽名 + 日期 + 見證人
發出正式書面通知要求維修及賠償
6
發律師信
如樓上住戶拒絕配合，建議搵律師發 律師信（或先用我哋嘅追討樓上漏水賠償信範本嘗試自行發信），列明漏水事實、證據、損失金額及法律後果。律師信費用約 HK$2,000 至 HK$8,000。好多個案喺收到律師信後就會願意協商。
如對方唔合作，考慮發律師信
7
入稟法庭追討
如所有協商途徑都失敗，可入稟法庭追討。索償金額$75,000以下可入稟小額錢債審裁處（毋需律師），$75,000至$3,000,000入稟區域法院。需要提交公證行報告、損失清單及所有證據。
向小額錢債審裁處或區域法院入稟
你嘅權利及可索償項目
你嘅權利
- 根據《建築物管理條例》，業主有責任維修其單位內嘅設施，唔可以因自己嘅物業問題影響其他業主
- 你有權要求對方維修漏水問題及賠償合理損失
- 你可以向食環署聯合辦事處（由食環署及屋宇署組成）投訴，申請免費調查
- 你有權委託私人公證行做獨立檢測，費用可納入索償範圍
- 如對方拒絕合作，你有權透過法律途徑追討
可索償嘅項目
- 漏水導致嘅裝修損失（重新批盪、油漆等）
- 傢俬及財物損壞嘅賠償
- 公證行檢測費用
- 維修費用（如你先行墊付維修）
- 律師費（視乎法庭判決）
- 租金損失（如單位因漏水而無法出租）
詳細賠償金額及案例請參閱 漏水賠償金額指南。
管理處、食環署、公證行嘅角色
| 管理處 | 食環署滲水辦 | 私人公證行 | |
|---|---|---|---|
| 角色 | 協調及記錄 | 調查及執法 | 獨立檢測及出報告 |
| 費用 | 免費 | 免費 | $2,000 – $15,000 |
| 速度 | 即時 | 3至18個月 | 1至2星期 |
| 強制力 | 無 | 可發出妨擾事故通知 | 無（但報告可作呈堂證據） |
| 索償用途 | 不適用 | 有限 | 可作呈堂證據 |
了解更多食環署流程：食環署漏水測試費用及流程。樓上唔合作？參閱 樓上漏水唔合作應對方法。
樓上漏水常見問題
樓上漏水，管理處有咩責任？
管理處嘅角色主要係協調，佢哋會記錄投訴、聯絡樓上住戶及協助安排檢查。但管理處無權強制業主維修或賠償，如果樓上住戶唔合作，管理處能做嘅有限。管理處只對大廈公用部分（如公用喉管）有維修責任，單位內嘅喉管及防水層由業主自行負責。
食環署滲水辦處理要等幾耐？
食環署聯合辦事處收到投訴後，一般需時3至6個月先會安排上門檢查，個別個案可能超過一年。檢查後如確認漏水源頭，會先發出「警告通知」要求對方維修，如不遵從會發出「妨擾事故通知」。整個流程可能需時6至18個月。如急需解決，建議同時搵私人公證行做檢測。
樓上係租客唔係業主，應該搵邊個？
法律上，業主有責任維修其物業。即使樓上單位由租客使用，你應該向樓上嘅業主追討。可以透過管理處或土地註冊處查冊，搵到樓上單位嘅登記業主資料。租客有義務通知業主，但維修責任最終歸業主。
樓上話唔係佢漏水，點算？
如果樓上住戶否認漏水源頭來自其單位，最有效嘅方法係搵漏水公證行做專業檢測。建築測量師會用色水測試、紅外線熱像儀等科學方法確認漏水源頭，出具嘅報告有法律效力，可用作呈堂證據。如樓上仍然拒絕承認，可透過法律途徑處理。
如果漏水係公用喉管嘅問題，誰負責？
大廈公用喉管（如大廈主要排水渠、供水總喉等）屬於大廈公用部分，由法團或全體業主共同負責維修。單位內嘅分支喉管則由個別業主負責。如不確定喉管屬公用定私用，可搵建築測量師或管理處協助確認。
可以同時透過家居保險同法律途徑追討嗎？
一般做法係先諗下保險路徑，因為保險公司會幫你出面追討（保險公司事後會 subrogate against 樓上業主）。如果保險公司唔賠或者保險金額唔夠 cover 損失，再考慮自行透過律師信、小額錢債審裁處或區域法院追討剩餘金額。
漏水追討有冇時限？
香港民事追討一般受 6 年時效限制（Cap. 347 時效條例），由漏水損害造成嘅日起計。但建議發現漏水後盡早行動（1 個月內通知對方、3 個月內搵公證行），延誤可能影響證據完整性。如果係持續性漏水，每日都可能 reset 時效。