點解新樓都要驗樓？
好多業主以為新樓係全新建築，應該冇乜問題。但事實上，大型新盤涉及大量施工工序及分判商，施工質量參差的情況並不罕見。專業驗樓師平均每次驗樓可發現30 至 100 項瑕疵，包括牆身裂痕、門窗密封不足、去水問題等。
更重要的係，發展商一般提供收樓後6 至 12 個月的執漏期（defect liability period），在此期間內發現的瑕疵，發展商須免費修繕。一旦錯過執漏期，業主就要自費維修，費用可能高達數萬甚至數十萬元。
因此，盡早安排專業驗樓師進行全面檢查，並在執漏期內提交執漏清單，係保障自身權益嘅最有效方法。
新樓常見瑕疵
以下為新樓驗樓時最常見的瑕疵類型及問題
牆身問題
- 牆身裂痕或微裂紋
- 牆面不平整、凹凸不平
- 油漆脫落、起泡或色差
- 批盪空鼓（敲擊有空心聲）
- 牆角不直、陰陽角不齊
門窗問題
- 門窗開關不順暢或卡住
- 窗框密封膠不足或脫落
- 門鎖、門鉸安裝不正
- 窗戶滲風或滲水
- 玻璃刮花或有氣泡
去水及水喉問題
- 地台去水速度慢或堵塞
- 水龍頭漏水或水壓不足
- 排水管接駁不良
- 浴室地台積水（斜水不足）
- 冷氣機去水管安裝不當
油漆及批盪問題
- 油漆不均勻或有漏塗
- 天花及牆身有水漬痕跡
- 批盪表面粗糙不平滑
- 接縫處理不整齊
- 踢腳線安裝不牢固
地板問題
- 地板不平整或有高低差
- 地磚空鼓或鬆脫
- 磚縫不均勻或缺磚縫
- 地板有刮痕或損壞
- 防水層施工不當
電掣及設備問題
- 插座位置不正或鬆脫
- 燈掣安裝不正確
- 電路測試不通過
- 對講機或門鐘故障
- 抽氣扇安裝不良或噪音
廚櫃問題
- 鉸位鬆動或對位不準
- 抽屜路軌不順、開關卡住
- 檯面接縫粗、雲石位有色差
- 燈飾損壞或閃爍
- 櫃身板面有刮痕或崩缺
衛浴潔具問題
- 馬桶搖晃、安裝不穩
- 浴缸有刮痕、崩缺
- 淋浴屏滲漏、玻璃膠脫落
- 洗手盆排水慢、去水位漏水
- 毛巾架、紙巾架鬆脫
雲石／石材問題
- 色差過大或紋路接駁突兀
- 石材裂紋或內部空鼓
- 接駁位粗糙、磨邊不平
- 邊角崩缺、修補痕跡明顯
- 雲石滲色或有污漬
公用部分問題
- 信箱破損、鎖具失靈
- 停車位界線模糊或位置不對
- 大堂雲石刮花、接駁位不齊
- 走廊牆身油漆瑕疵、踢腳線不齊
- 升降機按鍵或對講機故障
完整驗樓項目列表請參閱 驗樓清單
新樓驗樓流程
從收樓到覆驗的完整流程
預約收樓
發展商會通知收樓日期，業主可即時預約驗樓師同行。建議盡早預約，旺季驗樓師檔期較緊。
上門驗樓
驗樓師會攜帶專業工具（水平儀、濕度計、電路測試器等）到場，全面檢查單位各項目，一般需時 1 至 2 小時。
提交執漏清單
驗樓師會整理詳細的瑕疵清單連相片記錄，業主將清單交給發展商，要求在執漏期內修繕所有問題。
發展商執漏
發展商收到清單後會安排工人維修。執漏期一般為收樓後 6 至 12 個月，視乎發展商條款。
覆驗確認
執漏完成後，建議再次請驗樓師覆驗，確認所有問題已妥善修復。覆驗費用一般約 $600 至 $800。
新樓執漏誤期索償 3 步曲
如果發展商喺 DLC 期內遲遲未處理執漏項目，業主可以依以下三步循序漸進保障自身權益。
書面通知 + 設定最後限期
- 用書面（email + 印本）通知發展商，列出所有 unresolved 執漏項目
- 設定合理嘅最後修繕限期（一般 30-60 日）
- 保留發送證據（掛號回條 / email read receipt）
證據蒐集
- 驗樓報告原件
- 每個項目嘅相片（帶 timestamp + 量度尺）對比修繕前後
- 通訊紀錄（WhatsApp / email / 信件 / 致電紀錄）
- 涉及第三方鑒定可請驗樓師重新檢驗，提供 supplementary report
申索渠道（escalation ladder）
- 消費者委員會（免費投訴 + 調解）
- 律師信（約 HK$1,500-3,000 一封）
- 小額錢債審裁處（上限 HK$75,000）
- 區域法院（HK$75,000-3,000,000）
- 高等法院（超過 HK$3,000,000）
注意：小額錢債審裁處上限為 HK$75,000，超過此金額需入稟區域法院（HK$75,000-3,000,000）或高等法院（超過 HK$3,000,000）。建議先諮詢法律意見再決定渠道。
主要發展商收樓 DLC 流程一覽
以下表格整理香港主要發展商嘅典型 DLC 長度、收樓流程及執漏速度觀察。
| 發展商 | 典型 DLC 長度 | 收樓流程特色 | 執漏速度（一般觀察） |
|---|---|---|---|
| 新鴻基地產（新地） | 12 個月 | 預約收樓 → 驗樓 → 列清單 → 14 日內回覆 | 較快 |
| 恒基兆業（恆基） | 12 個月 | 預約 → 驗樓 → 21 日內回覆 | 中等 |
| 新世界發展 | 12 個月 | 預約 → 驗樓 → 14 日內回覆 | 中等 |
| 長江實業（長實） | 12 個月 | 預約 → 驗樓 → 14-30 日內回覆 | 中等 |
| 信和置業 | 12-24 個月（視項目） | 預約 → 驗樓 → 21 日內回覆 | 中等 |
| 會德豐地產 | 12 個月 | 預約 → 驗樓 → 14 日內回覆 | 較快 |
上表係按業界一般觀察整理，實際情況因項目及合約而異。建議買家以收樓合約嘅條款為準。
執漏紀錄表（樣本）
建議業主自製一張結構化嘅執漏紀錄表，每個項目對應相片編號、嚴重程度、修繕日期及覆驗結果，方便同發展商跟進。
| 項目編號 | 房間 / 位置 | 瑕疵描述 | 嚴重程度 | 相片編號 | 修繕日期 | 覆驗結果 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 001 | 主人房 | 牆身油漆有水漬 | 中 | IMG_001-003 | 待定 | 待定 |
| 002 | 廚房 | 廚櫃鉸位鬆動 | 低 | IMG_004 | 待定 | 待定 |
建議用 Excel/Google Sheets 製作呢張表，連同相片一齊送俾發展商。
知名驗樓師推薦（專長新樓收樓）
建議委託有 DLC 經驗嘅驗樓師，佢哋熟悉發展商流程及條款，能出具具說服力嘅執漏報告。例如詹Sir 驗樓團隊嘅 Tsim Sir Inspection 官網 上可以了解佢哋處理新盤收樓嘅實戰經驗。
發展商執漏期須知
執漏期（Defect Liability Period）係指發展商承諾免費修繕瑕疵的期限，一般為收樓後 6 至 12 個月。呢段期間係業主保障自身權益嘅黃金時間。
以下係執漏期內需要留意的重點：
期限計算
執漏期由正式收樓日（簽署入伙通知書）起計。不同發展商的執漏期長短可能不同，一般為 6 至 12 個月。
涵蓋範圍
執漏期涵蓋所有因施工質量導致的瑕疵，包括牆身、門窗、水喉、電掣等。自然損耗或業主自行改動造成的損壞不在範圍內。
提交方式
以書面形式提交執漏清單，附上相片記錄。保留提交日期及發展商確認收到的證明。建議以掛號信或電郵方式提交並保存副本。
多次執漏
如首次執漏未能完全解決問題，可要求再次執漏。部分發展商接受在執漏期內多次提交清單，但建議盡量一次過整理完整清單。
逾期後果
執漏期屆滿後，發展商一般不再承擔免費修繕責任。業主需自費維修，費用可能由數千元至數萬元不等。
專業報告
驗樓師出具的專業報告及執漏清單，比業主自行整理更具說服力。如日後需要追究，驗樓報告可作為重要證據。
新樓驗樓貼士
把握執漏期
發展商一般提供收樓後 6 至 12 個月的執漏期（defect liability period），所有瑕疵須在此期間內提出。逾期後發展商可拒絕免費修繕，業主須自費維修。
盡早驗樓
建議在收樓後盡快安排驗樓，預留足夠時間畀發展商執漏。如一次執漏未能解決所有問題，仍有時間安排再次執漏。
保留證據
驗樓報告、與發展商的通訊記錄、執漏前後的相片對比等，都應妥善保存。萬一日後需要追究，這些都是重要證據。
聘請專業驗樓師
雖然業主可以自行驗樓，但專業驗樓師具備專業知識及儀器，能發現一般人難以察覺的問題如批盪空鼓、防水層破損、電路安全隱患等。
留意公用部分
除自己單位外，亦應留意大廈公用部分如大堂、走廊、升降機等的狀況。如有問題，可透過業主立案法團向發展商反映。
了解保養範圍
不同發展商的執漏保養範圍可能不同。部分項目如家電、潔具等可能有獨立保養期，建議仔細閱讀收樓文件。
公證行服務查詢
你需要什麼服務？
新樓驗樓常見問題
新樓驗樓收費幾多？
新樓驗樓收費一般按實用面積計算，每平方呎約 $3 至 $5。以 500 呎單位為例，收費約 $2,500；800 呎單位約 $2,400 至 $4,000。大部分驗樓師設有最低收費 $2,500。覆驗費用另計，一般約 $600 至 $800。
收樓時一定要搵驗樓師嗎？
法律上唔強制，但強烈建議。新樓雖然係全新建築，但施工過程中難免出現各種瑕疵。專業驗樓師平均每次驗樓可發現 30 至 100 項問題，包括肉眼難以察覺的隱藏問題。及早發現並在執漏期內要求發展商修繕，可避免日後自費維修。
執漏期一般幾長？
新樓的執漏期（defect liability period）一般為收樓後 6 至 12 個月，視乎發展商條款。部分發展商可能提供較長的保養期。業主應在收樓時仔細閱讀相關文件，了解執漏期限及範圍。逾期後發展商可拒絕免費修繕。
驗樓師會檢查什麼項目？
專業驗樓師會全面檢查：牆身（裂痕、平整度、油漆質量）、天花（水漬、裂痕）、地板（平整度、空鼓）、門窗（開關、密封性）、水喉（水壓、去水速度）、電掣（插座、電路安全）、廚房及浴室（防水、去水）、冷氣機去水等。詳細項目可參考我哋的驗樓清單。
發展商唔肯執漏點算？
如發展商拒絕或拖延執漏，業主可以：（1）以書面形式正式通知發展商，保留寄送記錄；（2）向消費者委員會投訴；（3）向地產代理監管局投訴；（4）透過律師發出律師信追究；（5）入稟小額錢債審裁處或法院追討。驗樓報告可作為重要的舉證文件。
新樓同二手樓驗樓有咩分別？
新樓驗樓主要檢查施工質量，如油漆批盪、門窗安裝、水電系統等，目的是在執漏期內要求發展商修繕。二手樓驗樓除施工質量外，更需要關注結構安全、滲水問題、僭建物及整體老化程度。兩者檢查重點不同，但收費相若。
新樓執漏同裝修執漏有咩分別？
新樓執漏係買家收樓後喺缺陷責任期（DLC）內，由發展商免費負責修繕嘅項目，責任歸發展商。裝修執漏係裝修工程完成後，由承辦商負責修繕，責任歸承辦商。兩者責任方、處理流程及索償機制都唔同。
執漏誤期幾耐先可以索償？
一般做法係先用書面通知發展商，設定合理嘅最後修繕限期（30-60 日）。如果發展商超過限期仍未處理，可以依次：(1) 投訴消委會 (2) 寄律師信 (3) 入稟小額錢債審裁處（HK$75,000 以下）或區域法院。建議由驗樓師出具 supplementary report 作為證據。
發展商拒絕承認某啲執漏項目點算？
通常需要由獨立驗樓師重新檢驗並出具報告作為證據。如果係結構性問題或安全問題，可以引述 Cap. 123 建築物條例要求發展商履行責任。建議搵具專業資格嘅驗樓師（如 RI / RPS(BS)）出報告，提高證據認受性。